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二手房房龄达到这个数字千万别买 当心贬值

来源:网络综合    2018-11-06 16:54

  尽管说现在的房价经过国家的一系列调整之后,进入了一个平稳的状态,但是对于绝大部分普通的家庭来说,想要买一套各方面都合适的新房并不是一件简单的事。所以这时大多数的购房者就把目光放在了二手房上,二手房不仅价格相对于新房来说更实惠些,而且二手房通常都有很健全的配套设施,如:菜市场、医院、学校等,会让日后的居住生活更方便。


  但是购买二手房也需要关注一些细节性的问题,像房子的房龄,因为二手房的房龄关系到购房者可以在这个房子里面住多久,能贷多少购房款,甚至能不能贷款,房子是否还有升值空间或者是否贬值,这些都和房龄息息相关。


  一、房龄、房屋的使用年限及房产证日期的差别


  很多人都分不清房龄、房屋的使用年限以及房产证日期的差别,容易混淆,所以购房者应先搞清楚三者之间的区别。


  房龄指的是在房子建好后,开发商验收交付完成之日开始算起,是房子开始交付使用之后的年限。


  房屋的使用年限是指房子土地的使用年限,是从国家批准开发商得到土地使用之日算起,一般的住宅用地的房屋使用年限是70年。


  房产证日期一般是指房子建好之后,房子的所有者拿到物业产权的时间。


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  二、房龄影响


  房屋太老,最直接的影响就是贷款的缩水,老房子的贷款额度较低,或者有的银行直接不予放贷。这主要是根据房屋的评估结果来决定,之所以难贷款,很大一部分原因在于土地年限的缩水。而且房龄越高,一般而言其资产贬值就越严重,不管是房子的硬件环境,还是居住舒适度,都是逐渐走下坡路的,所以相对应产生的维修成本也就越多。在受损程度不断增加之后,可能还会带来一系列的安全隐患。


  根据房地产的发展,其实大致在3-5年就可以算是一个发展阶段了,也就是说,每隔3-5年,无论是户型设计,还是园林规划,都会有较大的变化和发展。可能大家现在看5年前的房子还看不出太多的变化,但如果是8年或者10年之前的房子,就会发现有明显的差别。


  所以在购买二手房的时候,还是尽量注意不要买房龄在10年以上的旧房子。因为这样的房子再使用几年的话,贷款也不好办,而且价值增长空间也非常小了,想要再转让出去也是非常困难的。


  我们该如何识别二手房房龄?


  主要从以下两个方面着手


  一、年代定位:


  1、上世纪50年代到70年代的房屋

  这些年代的房屋最显著的特征是层高较高,约为3.2米左右,为前苏联式房屋,砖混结构。社区配套设施不太齐全,预留电容量较小。当然,在近几年的翻修改造中,电、暖等问题大多已经解决。


  2、上世纪80年代的房屋

  由于在修建时并不注重“厅”的功用,因此其最明显特征是“厅”小,多为用预制板修建的六层板楼,两居室面积多在50平方米左右。房型陈旧,社区中也没有街心公园等配套设施,在权属上大多为房改房。


  3、上世纪90年代的房屋

  90年代以后修建的房屋在户型设计上开始出现“厅”的概念。这时候的房屋户型较新,两居室约有70至80平方米,并且客厅也在14至15平方米的大小,由于讲究社区及商业配套的概念,因此90年代的房屋在周边环境与配套设施上相较70、80年代的房屋完善许多。而这种品质较高的房屋会有一定的物业管理费。


  4、2000年以后房屋

  2000年之后建的商品房开始出现100至130多平方米的大户型,并且有两室两厅两卫等新潮户型出现。三居、四居、跃层、复式等各式各样的房屋户型与90年代的房屋相比又有了进一步的改良。近几年建的房屋除了社区氛围、周边配套相对完善之外,在人性化服务上也有提高,如会预留出电话接口、宽带接口、有线电视接口等。


  二、精确定位:


  1、看到新近粉饰的墙面,可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代,不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。


  2、房屋内如果新近装饰过,可以进入厨房、卫生间观察,因为厨卫的装修比较难以改变,一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代,另外由于地板的装修不容易更换,地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。


  3、观察楼道情况,了解户表状况。


  4、向邻居或是物业询问房屋情况。


  5、查看产权证,产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限,如果是单位房,可由产权办理时间向前递推两三年;商品房则递推一两年时间。


  6、消费者还可以在与房东签订的转让合同中约定,如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符,房东应承担违约责任。


  正因为房龄的影响很多,所以趋于利益驱使,很多时候在二手房交易市场上,卖方或者中介会虚报房龄。所有购房者在选择二手房时,要多加留心。如果不放心中介或卖方报的“房龄”,购房者可以去房管部门查询,了解房子的真实情况,这种方法还是比较准确和保守的。

编辑:董佳慧

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