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地产凛冬将至?未来房价走势如何?市场五大信号告诉你答案

来源:中国证券报    2018-10-19 18:45

  步入十月,楼市“秋意”渐浓,十一黄金周房地产成交表现不及预期,品牌房企降价促销不断,业主维权事件频发,多地出现土地流拍,人们开始担忧:地产“寒冬”真的不远了么?记者采访了多位地产行业相关人士,以期通过他们的言论,解读近期市场传递出的信号。


  信号一:房企下调土地储备量


  某资深地产信托经理赵亮(化名)表示,近期走访调研的房企都非常谨慎,对新拿地项目持观望态度。一方面是由于目前土地价格较高,另一方面,各家房企一致认为,明年地产行业形势不如今年,以如此高的价格去拿地,风险较大。


  “之前激进拿地的房企,已开始战略收缩。近期拿地较多的皆是国企背景或者已经偏保守的房企。”某大型信托公司地产信托经理周全(化名)告诉记者。


  “不能说‘寒冬’已经到来,但至少房地产的‘春天’已经过去。”赵亮说,“最近走访的几家大房企,大家共同的感觉是今后一两年地产市场不会太好,一些企业已经为‘过冬’做好准备。很多地产集团已经下调了明年的土地储备量等指标,有些甚至取消了原来的拿地计划。”


  “土地储备量的下调,表明今后两年地产市场的供应量将大幅下降。”赵亮透露,“近几年,居民的购房需求已被提前透支,加之楼市调控政策持续收紧,未来地产市场的需求也将有所下降。”


  华创证券研究也表明,今年1-8月,全国土地流拍数量高达 890 宗,并且下半年以来土地流拍明显增加。土地供应方面,9 月住宅类供地环比下降33%,同比下降43%。土地成交方面,9 月住宅类土地成交环比下降17%、同比下降26%。


  信号二:融资规模锐减


  同策研究院数据统计显示,今年9月,40家典型上市房企融资总额为443.11亿元,跌破“黑五月”最低值451.17亿元,环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%,再创2018年全年度历史新低。


  作为房企融资的重要渠道,信托融资规模也出现了大幅下降。周全告诉记者,“近期,房企土地融资项目锐减,反映了开发商新拿地、新开工项目的急剧下降。”


  根据益信托数据显示,2018年9月,房地产信托规模564.76亿 ,而8月,这一数字为684.17亿 ,9月集合信托投入房地产资金净减少近120亿元,环比下降17.5%。


  而这一数据与几个月前的地产信托“一枝独秀”形成鲜明对比。信托业协会数据显示,2018年2季度,信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元,比一季度的23710.76亿元增长了1361.73亿元,其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。上半年,房地产在新增信托资金配置领域中的地位不断提升。


  信号三:成交量持续下滑


  克而瑞地产研究统计数据显示,今年9月,51个典型城市成交量为3476万平方米,环比下降了7%,其中二线城市成交下滑最为显著。


  10月虽然尚未结束,但从国庆期间的周度数据来看,成交情况也不容乐观,31城环比大降近7成跌至历史低位,同比也下降了27%。其中一线和三四线城市基本保持了和去年同期的成交热度,二线城市因前期需求透支和近期调控的不断加码,成交持续乏力,各城市成交量跌多涨少,已然出现了阶段性的购买力“瓶颈”。


  信号四:融资门槛提高


  “近段时间,公司地产信托业务风控较为严格,主要在做央企、国企之类的大品牌。”华东某信托公司相关人士告诉记者。


  “今年以来,信托公司对地产业务非常谨慎,一些激进的房地产企业坚决不碰,哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前,也不可能碰。”赵亮告诉记者。“今年年中,信托公司提高了风控门槛,年初时,公司还在为房企百强提供融资,年中调整之后,基本上只做房企前50强了。”


  从细分市场来说,某股份制银行地方分行负责人李想(化名)告诉记者,对于三四线城市的地产项目,原来有些大型银行还会给全国性大开发商的项目提供贷款,但近期大型银行已经不做三四线城市的项目了。主要原因在于银行担心三四线城市棚改货币化暂停后,项目风险加大。此外,从统计数据可以看出,目前,三四线城市的房价有些回落,有些城市不只是涨幅的回落,房价已经在下跌了。


  信号五:房企现金流紧张依旧


  “对于一些头部房企,个别银行最近提高了贷款额度”,李想说,“这其实也从侧面反映出,头部房企的现金流十分紧张”。


  赵亮表示,房企的融资利率去年在年化8%—9%之间,上半年基本维持在10%以内,从七、八月份开始,房企前50强在信托的融资成本已经突破10%,排名靠后的企业融资成本甚至可达15%。


  随着金融机构风控门槛的提高,房企融资渠道不断收紧,很多银行为了提高资金使用效率,上半年就已将贷款额度提前发放。此外,有证券机构测算数据显示,在存续地产债中,2018年到期偿付规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍。可以预计,下半年,房企的现金流将更为紧张。

编辑:董佳慧

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