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  • 北京楼市新政或致违约潮 高杠杆家庭:实在吃不消
  • 来源:第一财经日报 发布时间:2016-10-09 16:12 查看数: [打印] [ ]

  •   一夜之间,从要不要高价买的纠结,切换到要不要违约的两难,这是北京“930”楼市新政后不少购房者正在经历的心态变化。

      《第一财经日报》记者日前调查走访发现,北京市场上已经出现买方解约或计划解约案例。而房地产经纪公司我爱我家日前提供给本报的分析报告称,预计将有20%~30%的客户或将取消或延缓换房计划。链家研究院的研究报告也指出,北京楼市调控新政对北京二手房市场的短期影响之一,就是违约和纠纷案例明显增多。

     

     

      高杠杆家庭:“实在吃不消”

      “算了一下,两套房首付高了150多万。”“十一”假期前的9月30日晚上,对于钟鸣来说是个不眠之夜,突如其来的楼市调控,打乱了这个北京“80后”家庭的购房计划。

      为了孩子未来上学方便,今年9月,钟鸣卖掉了北五环和北二环两套“老破小”,买了两套品质更高的学区房。趁行情甩掉两套不好卖的房子,置换到了较为满意的新房,正当她庆幸之时,突然提高的购房门槛横亘在了她和家人面前。

      9月30日傍晚,北京出台楼市新政,要求在北京购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外);对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%,购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

      钟鸣简单算了一下,她刚刚与业主、中介签订购房合同的两套房子,由于都属于非普宅,一夜之间首付提高了近160万元。加上考虑到目前的政策环境,北京房价上涨可能失去支撑,她猛然觉得,自己买在了高点。

      “有点扛不动了。”钟鸣告诉记者,自己买这两套房的杠杆很高,两套房贷款额度超过了600万元,且多出的首付150多万元的缺口短期内无法填补,恰好两套房子都还未过户,所以她只能选择违约。钟鸣咨询了为她提供中介服务的房产中介公司,得到的答复是,这样的“在途单”买家可以不赔付,无定金和中介费损失。

      10月8日晚间,北京东四环外一家房产中介门店的经纪人张宁告诉记者,他刚处理完一起解约。受新政影响,附近一套二手房源首付提高了50万元,买方称“买不起了”,于是三方解约。他所在中介公司最终将中介费退还了买方,买方此前预付给业主的定金也退回了。

      未来一段时间,“解约”可能不会是个别现象。“已经开始观望了,买卖双方都观望。”伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹10月8日表示,之前是房价上涨过快业主卖完房后悔会违约,现在政策一出,马上就迎来了客户违约。他供职的我爱我家集团日前提供给本报的分析报告称,预计将有20%~30%的客户或将取消或延缓换房计划。而链家旗下的链家研究院的研究报告也指出,新政对二手房市场的短期影响之一,就是违约和纠纷案例明显增多。

     

      “房子满意就算了”

      “算来算去,还是算了。”9月30日晚间,北京出台的房地产调控新政,让正在准备“十一”出游的北京朝阳居民林晨和于思思夫妻有些烦闷。这对夫妻刚刚完成了筹划半年的住房“小换大”计划。9月上旬,他们与业主在中介门店签下三方购房合同,买下五环外一套总价1100万元的二手次新四居室,并于两周后卖出了在东三环的家庭唯一一套老两居。

      对于林晨和于思思夫妻来说,换房是不折不扣的“刚改”。双方都是在北京工作的“外地人”,加上准备要二胎,只能牺牲上下班的便利,牺牲地段还面积上的改善。但从今年春节后看到秋天,二人看中的房子也从900万元上涨到了1100万元。

      从数据来看,在林晨和于思思二人看房期间,一线城市房价上涨明显。穆迪近期提供给本报的报告指出,今年6月份,一线城市房价强劲上涨,同比上涨30.7%,7月同比上涨29.2%。关于北京,中信证券地产行业研究团队10月8日的一份报告指出,据链家网披露的二手房每日成交数据统计得出,今年8月北京二手房参考均价为51558元/平方米,环比上月上涨4.32%,同比去年上涨36.17%。在北京房价上涨最快的10个小区中,房价同比涨幅的平均数高达91%。

      换房对于林晨和于思思来说“步子不小”。考虑到月供能力,他们把新房的贷款控制在450万元左右。为此,他们需要为新房准备近700万元的首付款——除了卖房的收入、夫妻两人5年来的所有积蓄外,还让双方父母帮着凑了一些。

     

      9月买房,林晨和于思思心里也犯嘀咕。长期关注房地产市场的他们,对“9.30新政”有一些预感。但两人还是把房子定下来,主要原因还是考虑到房子合适:“看了半年的房子,找一套自己喜欢的太难了。对我们来说,房子能满足需求是第一位的,价格再合适,需求得不到满足也没用。”

      尽管心理上做了准备,但“9.30新政”对于“非普宅”的政策来得还是“有点猛”。价格回调是购房者最担心的问题。“以前我们认为,调控之后,房价不会再涨这么猛,而是回归稳定,但这次调控政策后,非普宅的价格就不好说了。”林晨对本报记者说,按照1100万元的总价计算,如果他们购买的新房总价回调10%,也将会有110万元的损失。

      他们算了这样一笔账:买房时向卖方交了50万元定金,加上不到30万元中介费,即便不能退回这笔钱,损失加起来也就不到80万元,若将来房价出现10%的调整,违约也是合算的。但房价是否一定会出现10%的调整?他们没有结论。“更重要的是,二手房和新房不同,价格降下来了,房子可能没了。”于思思的担心是,看了半年多才找到中意的房子,如果违约了,下次看房子还要花费一次精力,很不值得。

      “越是明白人,就越应该知道这是一笔怎么都算不清楚的账,唯有在其中找一个心理平衡点。”林晨则对记者说,目前夫妻二人的想法就是“不忘初心”,将居住需求放在第一位,放弃违约,先住上合适的房子。有了这样的心态,即便将来房价调整,也更好接受一些。

      10月4日,北京二手房份额第一的房产中介公司链家在其微信公众号发布《链家关于近期房地产调控政策的解读和承诺》,提醒购房者:“在不断变化的市场中、在焦虑不安的情绪中,冷静思考,理性决策。链家研究院发布的最新数据显示,2016年北京月度成交量达到了1.5万~2万套,是历史常规水平的1.5倍,个别月份甚至高达3万多套,这说明需求的释放速度很快,在某种程度上已经透支,同时当下可售库存只有常规水平的40%,处于极低水平且,仍在持续下降。该研究院称,这说明市场处于相对非理性的状态。

      今年35岁、在北京从事法律工作的湖南人文桓最近也在换房。他对记者说,自己卖出和买入的房子均未过户,新政一出,他有一种“在水里还没上岸”的感觉。他说现在自己只有一个诉求,抓紧把流程走完,把贷款办下来,结束掉这个无比焦心的换房之旅。此外,在北京一家大型上市房地产开发商供职的27岁的曹忻告诉本报记者,他的焦灼在于,买入的二手房已经网签,而原本打算国庆前出手的手头的一居室,因为当时惜售,目前还没能卖掉。他说,国庆期间来看房的人不多,但中介告诉他要有信心。

      “换房真是大写的难,不过房价从疯狂到平稳是有好处的,至少我那个在各式饭局上劝人买房投资的同学,现在终于不再喋喋不休了。”林晨最后对记者说道。

      (注:为保护采访对象隐私,文中购房者及房产经纪人为化名。)

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